深坑十二年分拆路 | 世茂房地產7.77億獲上海深坑酒店項目

近日，上海世茂股份有限公司擬向世茂房地產轉讓深坑酒店項目，深坑酒店在建工程交易價格7.77億元。

近日，上海世茂股份有限公司擬向世茂房地產轉讓深坑酒店項目，深坑酒店在建工程交易價格7.77億元，較賬面價值4.31億元，將給公司帶來約3.4億元的增值收益。

上海世茂股份有限公司公告稱，公司受委托建設的“辰花路二號地塊”深坑酒店項目可轉讓狀態，公司擬向世茂房地產轉讓項目開發建設權、在建工程的所有權及在建工程所占土地的使用權。

根據項目公司反饋，上述酒店項目在建工程達到可轉讓狀態。該公司全資子公司世茂新體驗擬向世茂房地產全資子公司上海世茂槿拓置業有限公司（以下簡稱：槿拓置業）轉讓“辰花路二號地塊”深坑酒店項目的開發建設權、在建工程的所有權及在建工程所占土地的使用權。

據了解，上述交易標的的轉讓價格為7.77億元，此外世茂股份還將收取建設管理費用1658萬元。而鑒于槿拓置業為該公司控股股東世茂房地產的全資子公司，本次交易構成關聯交易。

資料顯示，深坑酒店即上海佘山世茂深坑酒店，位于上海辰花公路北側、橫山塘東側。深坑酒店因為有水下情景套房、與崖壁的自然資源融合定制的空中花園、從相同高度的懸崖上垂掛而下的壯觀瀑布、搭積木一樣建造的鋼結構抗9級地震建筑等等亮點，每一處建筑都會以獨一無二的建筑和景觀奇跡而出名。

項目占地面積10.54萬平方米，總建筑面積6萬平方米。據了解，2006年時，深坑酒店就已立項，由于地質方面的難度，世茂花了7年進行規劃研究，直到2013年才正式動工。

目前，項目結構已封頂，在建工程及其所屬地塊已獲得了必需的相關證照、批準文件。截至2017年9月30日，深坑酒店在建工程項目的賬面價值為4.31億元。

深坑酒店，來源：世茂股份

作為撬動資本市場的高手，帶領世茂集團“三駕馬車”——地產、酒店、商業各自獨立上市，一直是主席許榮茂的愿望。

隨著世茂股份于2001年登陸A股，世茂房地產2006年登陸香港資本市場，其中的兩個已經順利實現，唯獨酒店上市仍在籌謀中。

有業內人士分析指出，將優質的酒店項目集中到世茂房地產，不排除是世茂為實現將酒店資產包在港交所分拆上市所做的準備。

據了解，早在2006年，許榮茂就已提出分拆酒店業務的構思，但作為流動性較差的重資產，國內酒店的投資回報率一直處于較低水平，資本市場對酒店資產也并不看好，世茂的酒店上市路經過幾番輾轉，走得并不順利。

盡管如此，世茂仍對酒店業的前景表示看好，并不斷擴大酒店規模。截至2017年12月31日，世茂集團自持酒店已開業的有18家，擁有客房數量超過6000間，2017年度世茂旗下各家酒店合計完成收入17.08億元。

許榮茂似乎也沒有忘記他的上市夢。在今年3月底舉行的年度業績會上，全場幾乎沒有發言的許榮茂只談及一點，那就是計劃未來3-5年內酒店平臺實現單獨上市。

酒店資產包

雖然同屬世茂集團旗下，但將酒店資產從A股平臺世茂股份轉移，集中注入港股平臺世茂房地產，以實現在港交所分拆上市，或許正是這筆交易的最終目的。

聯昌國際證券分析師鄭懷武指出，酒店類重資產公司本身的流動性較差，是一個“死”的資產，如果可以分拆上市，就可以將資產重新進行評估、盤活、套現，分拆之后，企業將擁有一個新的融資渠道。

不過在做融資套現之前，資產包自身的質量和價值尤為重要，這也將決定盤活后的價格。

據世茂房地產披露，截至2017年12月31日止，世茂集團共持有29家酒店，其中，自持酒店已開業的有18家，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店、上海佘山茂御臻品之選酒店、南京世茂濱江希爾頓酒店、牡丹江世茂假日酒店、紹興世茂假日酒店、蕪湖世茂希爾頓逸林酒店、紹興世茂皇冠假日酒店、福州世茂洲際酒店、天津生態城世茂希爾頓酒店、寧波春曉世茂希爾頓逸林酒店、武漢世茂希爾頓酒店、廈門康萊德酒店、寧波北侖世茂希爾頓逸林酒店、煙臺世茂希爾頓酒店及委托給世茂喜達管理的3家酒店。

許世壇在今年3月在業績會上介紹，2018年上海的深坑酒店、杭州的酒店將會開業，另外在香港最大的東涌也會在2019年開業。

營運表現方面，2017年度世茂旗下各家酒店合計完成收入17.08億元，EBITDA為5.58億元，EBITDA率為32.7%。

世茂房地產還透露，曾委任獨立估值師對該集團酒店物業進行截至2017年12月31日止的估值，29家酒店按公允價值為372億元，這一數字占目前世茂股份與世茂房地產總市值約40%。

值得一提的是，根據世茂房地產2017年年報，目前酒店業務仍被籠統放在世茂集團名下，世茂房地產這個上市平臺具體擁有多少酒店資產尚沒有清楚的劃分。

十二年分拆路

雖然從目前來看，世茂將酒店分拆上市的實質動作并不算多，但早在2006年，許榮茂就已提出分拆酒店業務的構思，不過受種種內外因素的影響，這一構想經歷了諸多波折。

據了解，2011年5月，世茂房地產曾對外宣布，已向港交所作出初步查詢有關酒店業務在主板獨立上市的可行性，以旅游地產概念，計劃分拆旗下的五星級酒店資產上市。最終，因旅游業務未符合聯交所有關公司上市前須有3年持續經營業績的規定，計劃一度擱淺。

2012年，世茂房地產放棄分拆酒店上市的消息傳出，而副主席許世壇將拆分擱淺歸因于資本市場波動帶來的拆分時機不利。不過，放棄分拆上市并不意味著世茂將減少對這一業務的投入，許世壇表示做好酒店業務仍是世茂集團當下的任務。

2016年6月的股東大會上，許榮茂再度提出，不排除時機成熟時將旗下酒店分拆上市，但該事項目前尚未有相關時間表。

酒店上市存在諸多困難，但期間世茂也在通過其他方式為酒店業務尋求資本化道路。其中2016年5月9日，世茂集團宣布攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，發行了總規模達26.9億元的酒店資產證券化項目產品“博時資本—世茂酒店資產證券化”。

在成功登陸資本市場之前，類似的證券化實踐對世茂重資產的酒店業務而言，無疑有助于緩解其面臨的資金問題。

不過，在許榮茂心中，酒店分拆上市始終是最好的資本化出路。

在鄭懷武看來，國內的酒店能成功登陸香港資本市場的案例并不多，尤其是高端酒店更為困難。首先因為其入住率較低，一般在50%-60%，好一點的是60%多，其次酒店房價的提升空間有限，因此投資者對其前景普遍不太看好。

盈利差是內地酒店行業的普遍問題，這也是資本市場拒絕酒店資產的最大因素。近年來在港股上市的內地酒店數量也極少，因而，世茂要完成上市道路仍需做出不少努力。

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