三線城市真的需要五星級酒店嗎？

文章轉自：界面新聞，習曼琳

12月1日，阿里拍賣掛出一處“希爾頓大酒店”，該酒店位于山西省太原市，共計37層，起拍價超過5.53億元。

二三線城市多地五星級酒店爛尾

上述阿里拍賣上的拍賣信息顯示，所拍賣的希爾頓酒店所有人、建設單位和土地使用權人均為山西晉豪國際大酒店有限公司，拍品共37層，按照五星級酒店標準規劃，共有客房236間，分普通標準間、普通套房、商務標準間、商務套房、頂層套房（大套）。

拍賣依據為山西省高級人民法院執行裁定書（2015）晉執字第22-2號。界面新聞記者在該裁定書中看到，拍賣的原因為酒店開發方資金鏈斷裂，無法正常支付工程款。

太原希爾頓酒店于2006年開始籌建，宣傳稱為“山西省首家商務五星級國際酒店”，由希爾頓酒店管理公司和山西晉豪國際大酒店有限公司合作開發，2011年可以正式開業，但隨后經歷了兩次停工。

根據估價報告顯示，至價值時點該幢樓工程已幾近完成： 主體工程已封頂，地下室、裙樓、塔樓結構工程已完成、二次墻體砌筑基本完成，鋼結構防火涂料基本完成，空調、排水、消防、強弱電等排線都已完成。

除了太原，公開信息顯示，近年來，包括貴州貴陽、安徽安慶、浙江諸暨、浙江富陽、湖北宜昌、廣西桂林等地籌建的希爾頓酒店均出現了停工、爛尾的情況。

業內人士對界面新聞記者表示，這種爛尾現象在房地產低迷時會出現一大批。

他表示，高星級豪華酒店的投資模型與中低端酒店不同，后者以酒店本身的入住率和經濟效益為主導，而對五星級酒店的開發商來說，開一家五星級酒店，并不是想依靠酒店本身賺錢，而是依靠該豪華酒店，帶動周邊房價的上漲，從周邊房地產等配套設施獲利，之后才考慮酒店本身的盈利問題：“一般是先找個國外的大牌子，拉高房價，等周圍的房地產開發完，發現酒店虧損了，才來換管理公司?！?/p>

所以，酒店工程爛尾與酒店撤牌有根本性的區別，爛尾是因為酒店所在城市的房地產市場下行，開發商無法從其獲利而選擇放棄，與酒店品牌方無關；而酒店經營中的撤牌和暫停合作，則與酒店管理公司的管理能力有關系。

高星級酒店擴張背后的矛盾

近年來，高端國際酒店集團加快了在中國的布局，與此前秉持的“物以稀為貴”的頂級酒店發展理念有了根本轉變：希爾頓還擬對中國區引入三個新品牌——格芮希爾頓精選酒店、希爾頓嘉諾賓酒店、安泊酒店。

但同時，包括希爾頓在內幾家國際酒店品牌遭遇了業主主動撤牌事件。

近日，位于華山路上的上海希爾頓酒店宣布將在2018年1月1日撤牌，由錦江國際酒店集團北方公司的昆侖品牌接管；幾個月前，25年歷史的虹橋喜來登“變身”虹橋錦江，這給外資酒店多年來以輕資產委托管理的合作模式帶來警示，對跨國集團來說，如何在擴張過程中管理好多品牌也將是一種挑戰。

以最為“激進”的洲際為例，公開資料顯示，2008-2013年間，洲際酒店發生多起撤牌事件。據北京商報報道，洲際酒店在華的220余家酒店中有近半數處于虧損狀態，且自2010年開始，洲際酒店頻頻出現業主解約的情況。洲際酒店在業內甚至被戲稱為“最易分手酒店品牌”。

華美顧問集團首席知識官趙煥焱對界面新聞記者表示，跨國集團頻繁被摘牌，這是因為在供大于求的情況下，其品牌優勢不明顯?？鐕臼苤朴凇扒敉嚼Ь场?，有利可圖就發展，只要降低發展成本，中外合作會增加。

供大于求明顯反映在管理費上。趙煥焱表示，2017年，中外酒店管理公司管理費收取下降30%至40%，獎勵管理費的減少反映了中國酒店業供大于求后的業績下降，同時也致使管理公司在管理費收入與管理酒店數量上升不同步。

趙煥焱對界面新聞記者表示，跨國集團的平均管理費包括兩部分，其中基本管理費是營業收入的2%，獎勵管理費是毛利潤的10%。相比之下，本土管理集團價格更低。

以本土酒店管理公司金陵為例，其2017年上半年收取管理費平均每家30.24萬元；相比之下，由跨國管理公司管理的金茂集團8家酒店2016年全權委托管理費占營業收入4.96%，每家平均管理費達到1120萬元。

一位業內人士對界面新聞記者分析，普遍來講，跨國集團運營的業績不佳，目前國內的高端酒店在管理上有本土化的趨勢。

三線城市真的需要五星級酒店嗎？

從1984年假日酒店Holiday Inn作為第一個國際酒店品牌進入中國，國際酒店集團已在國內耕耘了30多年。從開始的滿足市場需求，到后來的過度炒作，發生在同樣屬于房地產類型的五星級酒店身上。在投資過熱時，其建設速度遠超GDP增速，產能過?，F象在二三線城市尤為嚴重。

公開資料顯示，截止今年12月，國際五星酒店數量最多的是上海， 共72家，比位于第二名的北京整整多出19家，而超過20家的有9個城市，分別是上海、北京、三亞、廣州、深圳、天津、杭州、成都及蘇州，幾乎都是一線城市。排名前20的城市中，江浙一帶酒店比重偏多，南京、無錫、寧波均有上板。

在一線城市競爭壓力之下，高星級酒店集團逐漸下沉至二三線城市，但一些二三線城市酒店目前仍以單體酒店為主，市場需求不大，市場趨于飽和。

從投資回收來看，在供大于求的情況下，高檔酒店的投資回報周期正在變得越來越長，一些三線城市則更長。趙煥焱表示，酒店作為商業地產有40年的經營時間，黃金收獲期是開業后6至20年。但對于國內的五星級酒店而言，投資回報周期普遍在25年左右。

在開業初期，星級酒店不得不采取低價策略占領市場份額，所以通常新開業的五星酒店在前幾年的財務狀況都不甚理想，甚至會出現虧損，普遍出現在二三線城市。但動輒數億投資的酒店，在低價戰略的影響下，投資回報年限被拉得過長，很容易出現資金鏈斷裂的現象。

根據公布國家旅游局監督管理司的數據來看，呈現出兩極分化的態勢：最高的為三亞2016年全國50個城市的星級酒店的投資回報率，收益率為12.91%，靜態回收期為7.75年；排名第二為上海，收益率為8.91%，靜態回收期11.22年。50個城市中，只有6個城市的回收期在20年以內，有19個收益率為正，剩下城市的收益率則為負數，其中洛陽的收益率為-30.61%，銀川為-38.81%，為排名倒數兩位。

在收益率為負數的城市中，有不少省會城市和二線城市，包括濟南、杭州、武漢、成都、鄭州等等。

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