婚禮堂物業，這些“坑”不要碰！

選擇物業是婚禮堂投資決策中的第一步，也是最重要的一步。

近幾年，婚禮堂市場開始了產業新狂歡。各類行業爭相入局，如今的市場已邁入存量競爭時代，行業呈現一片繁榮的趨勢！

但是事實上婚禮堂可以稱之為一條看上去是陽光大道，一置身卻遍地荊棘的投資路。根據調查：目前市場上的婚禮堂80%盈利困難。其中，選擇物業是投資決策中的第一步，也是最重要的一步。

近些年，老舊廠房、公共場地改造婚禮堂的案例層出不窮，對于不同的婚禮堂，物業選擇也會有不同的考量因素。

選擇合適的婚禮堂項目，獲得預期收益，規避投資可能帶來的風險便成為婚禮堂投資人必備的功課。

今天和大家分享關于選擇婚禮堂物業方面的注意事項，幫助大家投資不踩坑。

物業位置選擇如何權衡？

物業對于婚禮堂行業而言非常重要，如何挑選優質物業一直是投資人的難點。

婚禮堂行業屬于實體產業，仍需要強調以地段為王。尤其是婚禮堂會更加強調距離的問題，結婚會存在區域性。大部分新人在預定婚禮酒店時，都會選擇距離新房五公里內的酒店。

所以在開業選址的時候，就需要考慮這塊五公里以內的各種因素，是否有足夠強大的競爭對手，是否有足夠的房地產新樓盤，交通是否方便等等。

其次，如今的婚禮堂設計經歷過多次的更新和迭代。大多數高大上、奢華的設計都會呈現在高挑的宴會廳當中。大部分新人進入到宴會廳的最直觀感受是在乎宴會廳有多高和廳內有無柱。

所以選擇婚禮堂的理想物業通常是層高7米以上，廳內無柱，布局較為方正。畢竟這些因素會影響客戶感受，直接決定到用戶購買決策。

最后，所選物業如果可以擁有自營的停車場，且能夠滿足宴會火旺日時大部分宴會客人的需求，將會是很大的一個加分項。

同樣，更多的長輩們也會考慮門頭和周邊環境等因素，這些與物業相關的方方面面都會成為客戶選擇時所考慮的方面。

西安雅悅東方宴會酒店創始人 王超在對于婚禮堂物業選擇上就曾以運營者的身份表達過自己的想法，他認為在物業選擇上需要結合當地市場，迎合客群喜好進行選擇。

他以上海摩可納藝術中心和西安雅悅東方宴會酒店為例，提出上海市場對于婚禮堂的物業標準較高，在選址上再三考量之后，最后確定了寶山區的一個園區內。

首先，園區的地理位置解決了停車場的問題，交通便利；其次，園區的規劃更受上海人小資風格的喜歡；再者，獨立的宴會廳，會給客群提供良好的私密空間。

而西安雅悅東方的選址定在西安一個非常重要的區域，大家熟悉的大雁塔、大唐不夜城都在其中，區域人口密集度比較高。

并且，在這個區域內選擇了老舊廠房園區進行改造，共有12個宴會廳，層高都在8米且都是無柱設計，非常受當地人的喜歡。

房產租賃風險如何規避？

目前，中國的大部分婚禮堂物業都屬于租賃，這意味著，物業成本將是婚禮堂經營過程當中占比很大一部分。

其次在租賃合同過程中或到期后，婚禮堂可能因為出租方重大客觀因素影響需要更換新的經營場所，或者需要和出租方就續租進行協商。

此外，在原有租賃合同到期并續簽的過程中，存在租金上漲的風險。尤其是原有租賃期限較長的會所，其租賃合同到期續簽后存在租金大幅上漲的風險。若主要會所租金上漲幅度較大，將會對盈利構成不利影響。

總結一下，房產租賃好價格的標準是：

其一，租賃年限建議至少10年以上，租賃期少于10年的物業謹慎考慮；

其二，租金低于市場行情，且出房率高，才是好價格；

其三，房租可有適度遞增，遞增變緩或是遞增數據越小越好，市場合理遞增為兩年5%或者3年6-8%；

其四，免租期時間越長越好；

在選定物業前，一定要充分了解10年內當地政府部門對該地段下達的有關條例、政策，如：是否有新建地鐵、改道、修路、新建、拆遷等規劃。這些情況，都可以影響婚禮堂的營收與投資策略。

若該區域即將封閉修路，期間來往不便，營收就會下降；若物業面臨拆遷，婚禮堂可能還沒回本就被通知拆遷，先前的投資只能一筆勾銷了。

物業消防問題不容忽視

婚禮堂的消防安全問題，向來是婚禮堂投資管理中的重中之重。

首先，消防許可證是酒店投資過程中一項較難辦理的證件。一旦處理不好，酒店就不能順利開業。有投資人在采訪中表示，因為消防的問題酒店延遲了一年開業，不僅多交了450萬的租金，還花了90多萬用于辦理消防證件。

無論是從居住安全，還是投資成本來看，消防都是婚禮堂投資過程中的關注重點。而且，火災的發生，對婚禮堂的影響可能是毀滅性的。

首先需要明確的是婚禮堂的物業用房性質必須是商業性質，如果產品不符合的話，就無法辦理后續手續，所有投資最終只能打水漂。

而且物業建筑優先選擇混泥土梁承重的框架結構，因為好的結構更利于后期的空間分割和消防系統的重新改造。

此外，一般用于商業建筑需要兩次消防手續，一消常由開發商負責，主要包括消防設計審核和消防驗收。

二消則一般由租戶自行負責，主要檢查的是內部裝修設計審核。如果遇到一消不合格的物業，位置再好租金再低都不要考慮。

所以，對于租賃物業婚禮堂投資人而言，就需要對婚禮堂消防的關鍵環節和系統建設有個全面的認知和了解。

這樣一來，無論是接手毛坯物業，或是轉租存量婚禮堂時，投資人都能對婚禮堂消防投入成本進行更精準的評估。

寫在最后

俗話說：選擇比努力更重要。

選對了物業，就像嫁對了人，后續才有可能經營出好的生意；而一旦選錯了物業，婚禮堂作為重資本投入行業，將會面臨巨大的沉沒成本，陷入進退兩難的困境。

物業并不難選，關鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍圖所迷惑。記?。禾焐弦粋€餅，地下一個坑。

別輕信房東/中介/開發的的嘴，自己調動各種資源，做足物業盡調，發現問題、規避風險，為自己的創業開個好頭。

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