婚禮堂酒店物業避坑指南！

婚禮堂酒店賠得精光，也許始于簽下物業合同那一刻。

投資血本無歸的婚禮堂酒店，無非輸在兩點：一是先天就不足；二是后天經營不善。

所謂“先天不足”，是指這些物業先天存在各種硬傷和隱患，本不該做成婚禮堂酒店，例如：

建筑質量不行的危樓破樓，

剛開業就被收回的抵押樓，

二房東違約轉租轉包的樓，

甚至產權沒法做服務業，婚禮堂酒店直接開不了業的非商業樓……

對于投資人來說，一旦誤選了這種有硬傷和巨大隱患的物業，把千萬重金砸進這種“不良資產”，就像喝下了“百草枯”——給你后悔的時間，卻不給你生的機會，就那么眼睜睜看著錢燒光，店倒閉（更有甚者，根本開不了業）卻求生無門。

為什么會錯簽？

一怪我軍太無知，很多投資人跨行入圈，第一次做婚禮堂酒店，欠缺基本常識，盲目自信，沒有做好盡調工作；

二怪敵人太狡猾。有些雞賊的房東，隱瞞關鍵信息，對物業美妝造假，忽悠投資人入彀。

怎么破？

從四個維度排查：證、房、人、勢，逐一排查，整理出一份實用的“排雷”清單，幫投資人打假鑒渣。

第一，先看“證”

核心證照不全的物業，白給都不要！

婚禮堂酒店開業消防證是必備。表面看，消防證是裝修竣工才申辦，但實際上，那些產權不清，產權證明文書不全、土地使用性質不符的物業，即使你裝修再合規，也注定拿不到消防證。甚至，你連網上提交申請的機會都沒有。

有一類情形值得投資人警惕：因為歷史原因，缺少產證文書的單位老房子。

第二，看“人”

看人，包括看房東、看鄰居、看營商環境等等。

房東有時不只一個人（一本產證多個產權人），需要拿到所有的共有權人同意出租函；抵押的（租賃前抵押且未注銷）：要有抵押權人同意出租函；轉租（也就是我們俗稱的“二房東”：產權與出租人不一致，也就是二房東）：要有產權人同意轉租函。

二房東是個大風險點，盡量不要簽轉租的物業。開婚禮堂酒店不只要地利，還要人和。

敲小黑板：我們在與業主簽署《婚禮堂酒店管理合同》之前，應當就物業獲取進行審慎調查，確認業主方對簽署《婚禮堂酒店管理合同》享有完全的、不被侵犯的權利，否則超出其權限的合同內容存在被認定為無效以及無法實現合同目的的風險。

第三，看“房”

再說“房”，重點摸清排查這些內容：

首當其沖看結構：糟糕的結構，很可能直接讓裝修預算翻番，還會影響未來房間的體驗和溢價。

首選框架結構：由混凝土梁承重，墻體不承重，所以方便拆改隔墻，分割空間——就像一張大白紙，任你自由揮筆；

磚混結構：多見于以前那些七層以下的老房子，主要由隔墻承重，所以不能任意拆墻重新分割空間——就像在已經畫好的格子里寫字，要遵循原有的房間格局和面積。

看完主體結構，看平面結構：片子樓、回字樓>大平層。

片子樓：中間是走廊，兩邊是客房，多見于老房；

回字樓：中間是工具井道和電梯；

大平層：原商場業態，改成婚禮堂酒店后暗房多。

齊整平面（樓體方正）>異形造型（樓體夸張）

造型奇特的樓和大平層樓，往往暗房多，還會出現一些不太舒適的房型（造型部分）。

對婚禮堂酒店來說，產品是核心，產品力差，管理公司運營力再強也難回天，將來婚禮堂酒店的平均房價和出租率很難做起來。

第四，看“勢”

想真正選好物業，要用未來的眼光看現在。

婚禮堂酒店租期長，往往在10年以上，我們需要了解區域的城市規劃。

租物業時要了解周邊是否有修路、修橋、拆遷等，避開不利于自己的區域。

如果合同期內有可能遇到拆遷，那需要在合同中加上有關拆遷的約定（如何補償？如何解除合同等），婚禮堂酒店投資人還要未雨綢繆：裝修完后，是否需要請第三方鑒定機構估值，以方便將來談補償？

俗話說：選擇比努力更重要。

選對了物業，就像嫁對了人，后續才有可能經營出好的生意；

而一旦選錯了物業，婚禮堂酒店作為重資本投入行業，將會面臨巨大的沉沒成本，陷入進退兩難的困境。

物業并不難選，關鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍圖所迷惑。記?。禾焐弦粋€餅，地下一個坑。

別輕信房東/中介/開發的的嘴，自己調動各種資源，做足物業盡調，發現問題、規避風險，為自己的創業開個好頭。

[ 原創聲明：本文為結婚產業觀察轉載；來源：酒店觀察網；責編：風曉標；轉載請注明作者姓名和來源。文章內容系作者個人觀點，不代表結婚產業觀察對觀點贊同或支持。 ]
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